新政落地一個月以來東莞廠房裝修，東莞新房市場熱度不斷。
有盤借政策春風(fēng)去化效果明顯，有盤打折促銷卻無人問津，頗有冰火兩重天的感覺。
位于寮步的南山悅府顯然屬于后者，在熱火朝天的市場氛圍下，顯得有些凄涼。
有消息稱，南山悅府自5月份開盤以來，三個月時間僅賣出了1套。
圖源：朋友圈截圖
據(jù)了解，項目去年就已經(jīng)開放營銷中心開始蓄客，結(jié)果還是這么慘嗎？
淘房君特此去到營銷中心了解情況，工作日的下午整個營銷中心除了銷售之外并沒有客戶上門。
不過現(xiàn)場銷售對項目銷售狀況似乎很樂觀，表示新政之后客戶明顯增多，并說當(dāng)天就有客戶成交，目前只剩幾十套在賣了。
但根據(jù)我們在東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)查詢的結(jié)果顯示，南山悅府100套可售房源，目前已售套數(shù)仍然為0套。
圖源：東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)
這個結(jié)果讓淘房君難以相信，畢竟南山悅府為了推盤，可謂使出了渾身解數(shù)。
先是推出首期僅9.9萬元，送品牌裝修的活動，后又制定8-10萬元的高傭金戰(zhàn)略。
重金之下必有勇夫，來自河南房產(chǎn)圈的自媒體大V在粉絲圈賣力宣傳東莞廠房裝修，吸引了浙江、湖北、長三角等全國看房團前來。
圖源：微信截圖
可惜的是，遠(yuǎn)道而來的炒房團，在銷售的循循善誘和政策的雙重刺激下，似乎仍然不為所動。
南山悅府這一套花式營銷的組合拳打下來卻不見一點水花，一頓操作猛如虎，一看戰(zhàn)績慘不忍睹。
甚至有人調(diào)侃道，推薦南山悅府的那都是上輩子是有殺父之仇的。
這個盤為什么這個盤這么難賣呢，我們分析主要有以下幾大原因。
體量太小，配套不足，土地成本過高
去年由深圳南山集團以5億元的總價搶下南山悅府項目所在的迷你型地塊，2.3萬/平的樓面價一舉刷新了寮步地價天花板。
項目體量非常小，占地僅1萬平左右，總共規(guī)劃僅3棟住宅，其中還有一棟是安居房，除去安居房可售房源不到200套。
目前項目在售的是2號樓，還有1號樓暫未推貨。
小區(qū)內(nèi)部配套匱乏，社區(qū)活動空間局促，居住體驗感較差。
并且小區(qū)內(nèi)部人車不分流，存在一定安全隱患。
這樣的迷你社區(qū)如果在鬧市還可以接受，但南山悅府四周遍布的主要是閑置的耕地、農(nóng)民房和工業(yè)廠房，外部配套不足。
小區(qū)配套不足，生活十分不方便是項目的一大硬傷。
并且南山悅府戶型只有兩種95平的三房和120平的四房，僅能滿足剛需和剛改群體，沒有高端大戶型。
對比隔壁的松湖云禧來說，雖然地段差不多，但項目體量要超出一倍，戶型選擇也相對多樣化一些。
對于南山悅府來說，想要彌補自身的短板就只能在價格上想辦法。
項目一開盤，就打出了2字頭的口號，與備案價格3.6萬的頭號競爭對手松湖云禧貼身肉搏。
圖源：朋友圈截圖
并且營銷中心的門口郝然掛出“首期9.9萬起，送品牌裝修”的標(biāo)語，據(jù)現(xiàn)場銷售透露，項目目前價格在2.8萬-3.2萬之間，并且首付時間可以做到5個月內(nèi)。
這樣的促銷力度，可以說開發(fā)商真的是在割肉回血了。
要知道南山悅府在土地成本上本就不占優(yōu)勢，地價都已經(jīng)2字頭了，再降底褲都沒了。
不過似乎項目的姿態(tài)越低，購房客越不買賬，如今南山悅府已經(jīng)陷入退無可退的尷尬局面。
麻涌南山府去化1%
外地房企初進(jìn)東莞，水土不服
南山悅府是深圳南山地產(chǎn)在東莞開發(fā)的第二個住宅項目。
其首發(fā)項目南山府位于麻涌，或許是對東莞市場的水土不服，又或許是經(jīng)驗不足，產(chǎn)品開發(fā)存在諸多缺陷，購房客對南山集團的這兩個項目似乎都不太買賬。
2021年南山地產(chǎn)首進(jìn)東莞市場，此前其項目主要布局在深圳南山地區(qū)，在其他城市開發(fā)的樓盤并不多。
位于麻涌的南山府早早地就開放了城市展廳，也是從去年就開始蓄客，但去化同樣十分慘淡。
根據(jù)東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)顯示，項目目前推的316套房源，僅賣出去4套，去化率僅1%左右。
圖源：東莞市房屋網(wǎng)簽備案網(wǎng)
在房地產(chǎn)市場局勢不太穩(wěn)定的當(dāng)下，深圳南山地產(chǎn)在東莞市場的品牌知名度尚未打開，購房者對這個初來乍到的外地房企，并不太信任。
環(huán)湖片區(qū)火了
新政也帶不動南山悅府
除去南山悅府產(chǎn)品本身的一些缺點，其實項目的區(qū)位條件還是不錯的，一直以來寮步憑借其左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢成為了東莞市場的明星片區(qū)。
此次的新政更是讓不限購的環(huán)湖區(qū)火了一把，大朗新政第二周成交上漲213%，寮步一周成交60多套，上漲28%。
吸引了來自全國各地的看房團前來，掀起了不小的浪花，來自河南房產(chǎn)圈的某自媒體大V與其一眾跟隨者就曾在環(huán)松湖一帶掃貨。
圖源：微信截圖
其中位于大朗的中海松湖云錦新政后一周最多賣到二三十套，捷報頻傳。
松湖云禧的現(xiàn)場銷售表也示，看房團許多粉絲當(dāng)場就下定買單。
但當(dāng)我們問及南山悅府的銷售時，對方表示，并不清楚這回事。
在環(huán)湖兄弟的對比下，南山悅府的去化成績顯得更加難堪。
市場的眼光是敏銳的，同樣的大V帶看，甚至和松湖云禧同樣的地段，但購房者的選擇卻不同。
在這樣的大環(huán)境下，各大開發(fā)商都在想盡辦法突圍，畢竟別人多賣出一套自己就少一個客戶。
但打鐵還需自身硬，無論是降價優(yōu)惠促銷還是高傭金鼓勵銷售推廣，在樓盤素質(zhì)存在硬傷的情況下，客戶也不會輕易買單。
南山悅府小區(qū)的內(nèi)部配套、外部配套欠缺、產(chǎn)品設(shè)計存在一定局限性，與其高昂的土地成本無法匹配。
在有新政助力的情況下開局尚且如此，可以預(yù)見，項目未來的去化道路將十分艱難。
買方掌握主動權(quán)的市場下，項目的任何一點小瑕疵都會被放大，開發(fā)商不多花點心思，房子真的就賣不出去了。
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